桃園新竹的朋友常常問黃帝不動產的我們，由於我們深耕桃園地區與新竹地區，雖然有些許法規的差異，不過關於都市更新一事（簡稱都更）我們列出了一些項目（來自於新竹市都發展處），當然您想要了解更細的內容，可以跟我們聯繫由我們為您服務。
都市更新大概說明
一、問：什麼是都市更新？
答：依據都市更新條例第1條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。因此都市更新以公共利益為前提之考量下，為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，並提升公共設施服務水準及防災功能，進而創造工作機會，改善都市財政，建構永續環境社會。
都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，以重建、維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶鹹魚翻身，換來美輪美奐的新宅，同時解決地方政府財政困窘，改善都市經濟，且給予之適度容積獎勵，能增加建商投資誘因，重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。
此外都市更新不一定只採用重建的處理方式，若是無結構安全問題，採取整建或維護方式修改建物空間，符合機能性的需要，也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容，不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀，更可提升建築物使用價值，可依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」提出申請補助。
二、問：都市更新的好處？
答：都市更新對地主而言只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施，不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫，進而影響大多數人之利益，且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍，如位屬政府指定之策略性再發展地區，更可提高至法定容積2倍，且所捐贈公益設施不僅可免計容積，更可爭取獎勵，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值，並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。
此外對實施者而言，除容積獎勵外，尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠；對政府而言，藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃，有效改善公共環境品質，提升都市機能，創造居民共享之公共利益。都市更新好處多多，例如：建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章建築戶….等。
三、問：非屬政府劃定之更新地區，可否辦理都市更新？
答：都市更新範圍係指都市計畫區內土地，不包含農業區、保護區等非都市發展用地，因此政府為考量社會變遷及都市整體環境發展，進而針對重點地區制訂發展改善政策，劃定更新地區，例如：捷運站周邊更新、老舊市中心商業區更新、住宅社區更新、產業振興與轉型的更新及災後重建更新等。
如民眾土地或建物未在上述政府劃定更新地區範圍內，則可依都市更新條例第11條及「新竹市都市更新單元劃定準則」符合相關面積及環境指標之規定，即可提出更新事業之申請。
四、問：誰來推動都市更新？
答：都市更新的推動者稱之為實施者，依都市更新條例第3條所稱實施者係指依更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜，（因為這件事情常常相當繁瑣，需要專人處理，黃帝不動產多年來也處理協助過相當多的都更個案）更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組更新團體（更新會），其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。
五、問：都市更新有哪些階段？各階段之目的為何？
答：都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段，以下就各階段之目的分別說明：
1都市更新事業概要意義，在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，並且事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲得主管機關核准，則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展。
2都市更新事業計畫由實施者負責擬定，承襲事業概要之開發構想，落實都市更新之執行，主要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準，並透過都市更新委員會之審議機制，保障更新單元權利關係人之權益，加上政府輔以監督執行成效，更加確保開發計畫之可行性。
3都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要，以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換較傳統合建多了法令保障，且對參與者的權利與義務有明確的規範。
六、問：更新處理方式為何？
答：都市更新處理方式可分為重建、整建及維護兩大部分，分述如下：
1.重建：依都市更新條例第4條第1項第1款規定，重建係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建，可是在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外，對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。此外更新單元範圍內如涉及主要計畫局部修正，不違背原規劃意旨者，可先完成都市更新發佈實施後，再行變更都市計畫，以簡化縮短更新時程。
2整建：依都市更新條例第4條第1項第2款規定，整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。
3維護：依都市更新條例第4條第1項第3款規定，係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。
整建與維護即一般所謂建築物立面整修或騎樓人行步道修繕工程，考量原有建築結構安全良好，尚無拆除重建之必要，惟建築物外觀或既有設施過於老舊，透過該方式能改善居住環境品質及都市景觀，並且對於特別亟需保存之歷史建物或名勝古蹟將有其正面助益。
更新地區與更新單元
一、問：何謂都市更新地區？
答：政府為推動都市更新首要工作即是劃定更新地區，其目的除為政府政策性宣示之外，並且考量以往都市更新案皆為小規模面積，對都市整體再發展之助益不大，在政府財政及資源有限之限制下，必須選擇重點發展地區，以為都市更新之典範。
一般來說，劃定都市更新地區之方式如下：
1.一般劃定：依都市更新條例第5條規定，主管機關應考量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色等事項，進行全面調查及評估，並劃定更新地區。
2.優先劃定：依都市更新條例第6條規定，主管機關考量建築物年代久遠、窳陋、排列不當或道路彎曲狹小所造成結構上安全或影響消防救災之虞者，或居住環境惡劣，有妨礙公共衛生、社會治安之地區，得優先劃定為更新地區，且對於所在場域具有歷史、文化、藝術等亟待保存維護之價值者，亦可優先考量劃定。
3.迅行劃定：依都市更新條例第7條規定，主管機關為因應不可抗拒之天災（地震、風災、水災、風災）、戰爭、事前可預防避免之重大災害或為配合中央、地方興建重大建設之地區，配合災後復原時程及訊息萬變之經濟環境，可迅速劃定更新地區，並且上級機關得指定主管機關在限定時間內完成，必要時還可由主管機關自行劃定。
4.都市計畫指定劃設：依都市計畫法第63條規定，直轄市、縣（市）政府或鄉鎮市公所對於窳陋或髒亂地區可於細部計畫劃定更新地區，訂定更新計畫。
二、問：何謂更新單元？
答：都市更新單元為實施都市更新事業之基本單位，範圍決定了才能順利推展後續更新事業，如範圍不斷變動，將使得更新事業計畫不斷變更，造成推展不易。都市更新不只是原建物原地重建，更是增進公益性及具都市再發展之意義，因此都市更新單元劃定應有基本面積之規模，才能對周邊地區環境提供有效之改善。更新單元之劃定可由民間依新竹市都市更新單元劃定準則」自行劃定之，不限於政府所劃定都市更新地區，於更新地區範圍外亦可依上開基準提出申請。
三、問：都市更新地區和都市更新單元有何不同？
答：都市更新地區是為考量都市現狀與未來發展目標而劃定之範圍，而更新單元則是可單獨實施都市更新事業之單元，民間在政府公告之更新地區內可自行劃定更新單元，亦可於更新地區外自行劃定更新單元，兩者最大之差異在於在政府劃定更新地區申請更新事業，有同意門檻較低、更新時程獎勵及免檢核「新竹市都市更新單元劃定準則」附表中有關建築物及地區環境評估指標等，在更新地區範圍外則無上述之優惠條件。
四、問：更新單元範圍如何決定？
答：依都市更新條例施行細則第5條規定，都市更新單元之劃定應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。更新單元為實施都市更新事業之基本單位，亦是辦理都市更新事業之首要工作，更新單元劃定範圍過小，將無法提供具效益之開放空間，劃定範圍過大，地主整合困難，都市更新事業推動不易。
因此為考量當地社經環境、地域特色及都市紋理，本市訂有新竹市都市更新單元劃定準則」，其更新單元以完整計畫街廓為原則，自行劃定更新單元範圍者須符合環境評估指標，以下為劃定基準主要內容：（一）於同一街廓自行劃定之更新單元，應符合下列規定之一：
1.為完整之計畫街廓者。
2.臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平方公尺者。
3.臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺者。
4.臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千平方公尺，並同時符合下列規定：
（1）該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成，且無法合併更新者。
（2）更新後有益建築設計及市容觀瞻，且一次完成更新者。
於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：
1.其中一街廓之更新單元基地，應符合前項第一款至第三款規定之一。
2.應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。
第一項第二款至第四款更新單元所臨接之計畫道路、現有巷道，應同時符合下列規定：
1.道路、巷道應有一條寬度達八公尺，或有一條寬度與基地退縮留設深度合計達八公尺者。
2.基地面臨道路、巷道總長度應達二十公尺者。
經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不得計入第一項更新單元面積。
（二）於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者，除符合上述規定外，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標三項以上。
前項更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者，至少應有一項指標符合附表所列第六項至第十項指標。
目前實務上更新單元之劃定大多視建商（實施者）整合土地及合法建物所有權人程度而定，然在本市都市更新審議委員會審議時，仍會考量更新單元之完整性（如人車動線系統、都市防災系統、開放空間系統、環境景觀系統等），適度調整更新範圍，以達更新為促進都市土地再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益之目的。
五、問：臨接更新單元範圍有畸零地土地，是否須一併納入更新？
答：畸零地的認定依建築法第44條規範：「直轄市、縣 (市) (局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」故畸零地未達最小面積規定時，亦無法單獨興建，且依新竹市都市更新單元劃定準則第9點規定：「自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築」，因此為考量畸零地之建築權利，故更新時須一併納入更新單元範圍。另考量更新單元範圍不得有鄰地法定空地重複利用之情事，因此更新案申請時，須事前一併查明更新單元周邊建築基地法定空地之範圍。
六、問：我家土地如被建商劃為更新單元範圍內，一定得要接受嗎？如何主張自己的權益？
答：都市更新係採多數決制度，主要可大幅縮短整合地主所需時間，對於少數釘子戶具有強制性，不致影響多數人的更新權益。再者，都市更新事業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及市府都市更新審議委員會，透過公平、公開、客觀之審查程序，目的在於確保少數不願參與更新之權利關係人，可獲得公平的權益保障，避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。所以倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍，請先與建商溝通協調，獲取共識，協調不成或建商置之不理，則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公聽會或公開展覽期間，提出書面陳情，相關陳情意見將供都市更新審議委員審議，委員會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量，並促請實施者多所溝通協調，讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通理解下，參與家園更新重建，不會漠視少數人的權益。且相關權利人如對其權利價值有異議時，依都市更新條例第32條規定，可於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，以書面敘明理由，向各級主管機關提出，異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。以不影響其他權利人之更新時程。
七、問：我家附近有更新案，我想要一起參與更新，可以嗎？
答：都市更新單元之劃定係以考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時，當有助於土地開發之完整性，且有效提供都市開放空間、提升都市景觀品質、解決都市防災及公共設施保留地等問題，站在政府的立場上，若能創造各種利基，當然樂觀其成。反之，納入更新單元造成更新時程延宕、土地畸零不方整，且衍生更多議題，對都市整體環境並無益處時，將不建議納入更新單元。
民眾如欲參與周邊地區更新案時，請先與實施者協商，如仍有不同意見，則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時，表達具體意見，俾提供都市更新審議委員審議參考。
八、問：更新範圍決定後可否調整？程序如何？
答：申請事業概要核准或事業計畫報核時，實施者如欲調整更新單元範圍，需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會，通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人，藉以保障範圍內相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。惟都市更新事業計畫報核時，經各級主管機關審議修正者，依內政部函釋倘經直轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會審議修正，由直轄市、縣（市）主管機關據以通知實施者，可免再辦理公開展覽之程序。
九、問：新竹市更新單元劃定程序與台北市有何不同？
答：經新竹市政府劃定或未劃定之都市更新地區而有辦理都市更新需要者，須申請辦理都市更新單元劃定，俾利確認更新範圍，其更新單元以完整計畫街廓為原則，自行劃定更新單元範圍者須符合環境評估指標，於事業計畫書中一併載明，無須另擬具都市更新計畫送都市計畫委員會審議，此部分本市訂有「新竹市都市更新單元劃定準則」。台北市則須符合「台北市都市更新自治條例」及「台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」等規定，檢送環境評估標準表送都市更新處審核後，再擬具都市更新計畫書送都市計畫委員會審議，預估作業時間需4-6個月。
都市更新事業之實施
＊＊實施者＊＊
一、問：請問都市更新之主辦者為政府或建商？
答：都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」，實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。依據都市更新條例，實施者可依民間主辦及政府主辦分為不同類型。
依據都市更新條例第10條、第11條，民間自辦更新時，可由土地及合法建物所有權人逾七人以上合組更新會，申請當地縣(市)主管機關核准，擔任更新實施者；另外也可以由土地及合法建物所有權人委託更新事業機構（即建設公司、開發公司、信託公司）實施，都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。
至於政府主辦更新時，可由政府主管機關組成「都市更新專責機構」自行實施、同意其他機關（構）實施更新或主管機關經過公開評選程序，委託都市更新事業機構實施。
一般來說，實務上更新事業之實施者，仍以民間為開發主體、政府從旁輔導、監督的方式辦理，主要係以考量地主可選擇最適合的建商或由社區公益人士組成更新會，針對地主的需求規劃設計，以降低不確定因素的產生，加速都市更新推動時程。再者，政府亦扮演後續更新事業執行之監督角色，必要時並得由公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人之權益。
二、問：實施者的角色及功能定位為何？
答：實施者的定義，依都市更新條例第3條第1項第4款規定：「係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體」。實務上大多以建設公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜，有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。
更新案涵括的層面甚廣，包含更新前地主更新意願的調查、所有權人的整合，更新計畫報核後相關審議及計畫內容修改，乃至權利計畫發佈實施後產權移轉、權利配回等事項，不僅涉及各專業領域間（都市計畫、建築設計、景觀設計、不動產市場分析、不動產估價、財務分析、營建工程、土地登記及權利變換）協調整合，更在更新範圍內所有權人（參與者及不參與者）、政府機關及都市更新委員會間肩負起溝通協調之功能。因此實施者的角色位處地主及政府之間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向市府尋求幫助，反之，若政府機關或都市更新審議委員會有政策上之指示或決議事項，實施者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。
三、問：實施者是如何決定的？
答：實施者係指負責都市更新計畫執行的機關或團體， 實施者之選定可分政府主辦及民間主辦兩種類型。民間主辦部分，大致可分為以下四種方式：
1.建設公司（開發商）主導更新事業，類似傳統之「合建」模式，地主相對之下處於被動的地位及角色，惟有區位、房地產市場價格良好之土地，建設公司才會願意花費人力及物力整合地主。
2.開發商與地主合組新公司，依都市更新條例第52條規定，可由地主及不動產投資開發專業公司合組設立都市更新股份有限公司，擔任都市更新事業實施者。此一方式介於地主自組更新會及委託建設公司（開發商）實施之間，因地主參與持股，為該公司之股東，對更新事業之推動較有主導權，不完全處於被動之角色，但相對於建設公司，股東人數過多，意見紛紜，不利更新事業之執行，因此實務上並不常見。
3.地主自組更新會，依都市更新條例第15條，超過七人以上之土地及合法建物所有權人自行實施都市更新事業，應組織更新團體，依「都市更新團體設立管理及解散辦法」申請設立「都市更新會」作為實施者。成立都更會首要條件需要社區內有一群熱心公益人士願意帶領地主進行更新事業，或是利用社區原本存在運作良好組織之核心人物，組成更新會之領導人及理監事，充分運用溝通協調、彼此互信之特性，讓更新運作能順暢，例如管理委員會、社區發展協會、宗親會或鄰里長等。
4.組織重建委員會，甄選實施者，如地主不願另組更新會時，亦可利用社區原有組織，如上述所提管理委員會、社區發展協會等，透過開會甄選最適社區之實施者，同時亦可達到監督實施者之效。
四、問：都市更新團體如何成立、運作及組成時機為何？
答：您的社區如欲自組更新團體，依都市更新條例第15條規定，須符合超過七人之土地及合法建物所有權人及都市更新團體設立管理及解散辦法，訂定章程申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准，申請設立「都市更新會」，其程序如下：
（一）成立（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第3條至第5條）
都市更新團體之設立，應由發起人檢具申請書及下列相關文件向當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組：
1.發起人名冊：發起人為自然人者，其姓名、聯絡地址及身分證影本；發起人為法人者，其名稱、主事務所或營業所所在地、法人登記證明文件及代表人指派書。
2.章程草案。
3.發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本。
4.經直轄市、縣（市）主管機關核准之事業概要。
5.符合都市更新條例第10條第2項規定之同意證明文件。
發起人應自核准籌組之日起6個月內召開成立大會，並通知當地直轄市、縣（市）主管機關，主管機關得派員列席，而未於規定期限成立者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核准籌組。
都市更新團體應於成立大會後30日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請當地直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。
（二）運作：會員大會（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第6條至第13條）
都市更新團體之會員，以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為限。
會員大會之召集，應於二十日前通知會員。但因緊急事故召集臨時會議，經於開會二日前送達通知者，不在此限。會員不能親自出席會員大會時，得以書面委託他人代理；政府機關或法人，由其代表人或指派代表出席。
會員大會分下列會議，由理事長召集之：1.定期會議：每六個月至少召開一次，其召開日期由理事會決議之。2.臨時會議：經理事會認為必要，或會員五分之一以上之請求，或監事函請召集時召集之。
前項會議不能依法召集時，得由主管機關指定理事一人召集之。會員大會之決議，以會員二分之一以上並其所有土地總面積及合法建築物樓地板總面積均超過二分之一之出席，並出席人數超過二分之一，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一以上之同意行之。但下列各款事項之決議，視其實施地區性質，分別依本條例第二十二條規定人數與土地及建築物所有權比例同意行之：
訂定及變更章程。
1.會員之處分。
2.議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案。
3.理事及監事之選任、改選或解職。
4.團體之解散。
5.清算之決議及清算人之選派。
都市更新團體每年應編造預算、決算報告提經會員大會通過；決算報告應先經監事查核，並將查核報告一併提報會員大會。
（三）理事及監事（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第14條至第29條）
都市更新團體應置理事，就會員中選舉之，其名額不得少於三人；並得置候補理事，其名額不得超過理事名額三分之一，並依得票數多寡明定其候補順序，得票數相同時，以抽籤定之。理事任期不得逾三年，連選得連任。理事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選理事就任時為止，但主管機關得令其限期改選。
有下列情事之一者，不得擔任理事或候補理事：
1.曾犯內亂、外患罪，經判決確定或通緝有案尚未結案者。
2.曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
3.曾服公務虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
4.受破產之宣告，尚未復權者。
5.有重大喪失債信情事尚未了結或了結後尚未逾二年者。
6.限制行為能力者。
五、問：公寓大廈管理委員會可以辦理更新嗎？可否擔任都市更新事業之實施者？
答：都市更新事業若以重建方式辦理時，依都市更新條例第14條規定：「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。」故公寓大廈管理委員會不能為都市更新之實施者，但可作為都市更新整建或維護事業之實施者。
＊＊同意門檻及簽訂同意書＊＊
六、問：都市更新需要全部地主同意嗎？
答：都市更新係採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意，並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願配合者（釘子戶）具有強制性，不至影響大多數人的權益。
七、問：都市更新以多數決即可決定辦理，其同意門檻比例為何？
答：都市更新同意的門檻可分為三種類型，包含政府因緊急危難迅行劃定地區（戰爭、地震、火災等）、政府為考量整體都市發展所劃定之更新地區及未劃定更新地區，政府劃定的都市更新地區較低，在未劃定都市更新的地區較高，同意比例如下表：
八、問：辦理都市更新要簽幾次同意書？
答：都市更新大致上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫。依都市更新條例第10條規定，事業概要須私有土地及合法建築物所有權人，人數及面積超過1/10之同意比例；另依都市更新條例第22條規定，事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人，人數超過3/5（未劃定更新地區2/3）之同意比例，面積超過2/3（未劃定更新地區3/4）之同意比例，因此都市更新過程中，依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同意書、事業計畫同意書）。值得注意的是，簽訂事業計畫同意書後，意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序，所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量。
九、問：事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後，若事後反悔可否撤銷？
答：事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，因事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能獲准，則實施者將可延續事業概要原則繼續發展，加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之1/10，同一更新單元範圍內可能會有多位申請者，提送事業概要計畫審查，地主可由各家申請者所提事業概要內容，選擇最適合自己的方案，在後續更新事業計畫階段簽訂同意書。因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序，惟簽訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容，以維護自身權益。
事業計畫階段簽訂之同意書，意即同意實施者所提事業計畫及權利變換計畫，此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅，且因考量都市更新具有公益性，所以事業計畫同意書簽訂後，如事後不願參加，欲撤回同意書，其時間點大致可分為下列情形：
1. 實施者於事業計畫報核前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，致使未達法定同意門檻時，實施者不得依規報核，如仍有報核之情事，市府依都市更新條例施行細則第9條之1可駁回其申請。
2.都市更新事業計畫報核後、公開展覽前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，經市府核算未達法定同意門檻時，考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項，且更新整合不易，允許實施者在一定期限內予以補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回其申請。
3. 都市更新事業計畫報核後，已辦理公開展覽程序，依都市更新條例第22條規定，公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書，如撤銷同意書後未達法定門檻比例時，仍考量實施者更新整合不易，給予一定期限內補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，市府可駁回其申請。
4.公開展覽期滿後，所有權人除有民法第88條、89條、92條規定之錯誤、被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外，不得任意撤銷同意書，以避免影響都市更新事業之推動。
因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕，應於更新事業計畫報核前，審慎選擇實施者，並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後，才簽訂同意書。
＊＊更新時程＊＊
十、問：辦理都市更新需要多久時間？
答：一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，時程從短至數月，長達一二年的都有，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。
都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，尚且關係到整體社會的公共利益，影響深遠，因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督，也因此需要一段比較長久的時間。在政府審核時程方面，辦理都市更新大概可分為三個階段：都市更新事業概要、都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等。每一階段的行政處理與審核時間不盡相同，這方面可參見新竹市都市更新審議流程圖的說明。等到最後階段經政府審核通過之後，便可以依照一般的建管申請流程，進行營造施工。
十一、問：有些個案不用經過事業概要就直接可以辦理事業計畫，不曉得是什麼樣的簡化方式？是不是讓時程可以再更快些？
答：一般來說都市更新事業概要須先取得1/10以上地主同意，經市府審查核准後，再達到事業計畫申請門檻，才可進行都市更新事業計畫審議。若更新單元範圍內地主整合度高，其同意比例已達都市更新條例第22條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理，縮短既有之審核程序。
此外，都市更新事業者若取得私有土地及私有合法建築物所有權面積均4/5以上同意，不需同時取得2/3所有權人同意，即可申請實施都市更新。
＊＊更新方式＊＊
十二、問：公辦都市更新與民間自辦都市更新有何不同？
答：都市更新可區分為政府及民間辦理都市更新兩部分，如該地區具有大面積公有土地或有阻礙都市發展、影響公共安全需急迫改善之特性，主要係由政府機關基於都市發展政策或公共利益考量主動發起更新，但其他如屬非急迫性地區，受限於政府財政及人力等因素，仍須民間自組更新會或委託實施者辦理。以下分述公辦與自辦都市更新不同之實施方式：
（一）公辦都市更新：
依據都市更新條例第九條規定。縣（市）政府可以依下列方式實施：
1.自行實施：由縣（市）政府或縣（市）政府所組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第十七條：「直轄市、縣（市）主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。
2.委託實施：委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣（市）政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。
3.同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。
（二）民間自辦都市更新：
依據都市更新條例第10條、第11條，土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施：
1.自行實施：由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施，依都市更新條例第15條規定，逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准。依都市更新條例第15條第2項規定，更新團體應為法人，該條例賦予更新團體具法人資格，行使法律賦予之權利義務。
2.委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。
十三、問：若現有住戶共同翻修整建即可提高房地產價值，是否可以不用辦理拆除重建？
答：按都市更新之定義，翻修整建屬於都市更新之一種處理方式，因此原則上只要建築物基礎結構良好，未達使用成本經濟效益時，可依整建或維護之方式辦理更新，不一定要採取重建之方式。然而，通常位於都市更新重建區段之建築物通常已過其使用年限，或是屬於非防火構造等因素，使得更新地區內之建築物有造成防救災上之疑慮，故才會以重建方式辦理更新。
十四、問：房子老舊想申請都市更新，請問一般重建與都市更新重建有何不同？
答：依據都市更新條例規定，都市更新的處理方式可分為「重建」、「整建」、「維護」三種。而都市更新的重建與民間一般重建的不同整理如下表，分為三個面向說明：
民間一般重建與都市更新重建最大不同之處在於更新不需全部地主同意，更新擁有稅捐減免及容積獎勵之優惠措施，且地主權益問題可透過都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，爰訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行。
依都市更新條例之規定，都市更新由土地所有權人發起，組成更新會或委託都市更新事業機構(建設公司)擔任實施者實施都市更新。一般須提送三階段的計畫，一為事業概要，二為事業計畫，三為權利變換計畫。事業概要由市府審核，事業計畫及權利變換計畫則需辦理公開展覽公聽會後提送都市更新審議委員會審議。依權利變換方式實施之更新事業，須待權利變換計畫發布實施後，方可向工務局申請建照施工興建。都市更新要件(摘要如下)：
1.事業概要：發起人須擬具事業概要書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內1/10以上所有權人之同意書。
2.事業計畫：實施者須擬具事業計畫書圖、辦理公聽會、
並取得更新範圍內土地及合法建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4以上之同意書。
3.權利變換計畫：須由實施者找三家以上鑑價機構進行更新前後房地價值的估價，並調查更新後房地選配的意願與結果，計算共同負擔費用，並擬具權利變換計畫書圖後依法定程序辦理。
十五、問：都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同？對民眾而言，何種方式較佳？
答：都市更新的協議合建係依都市更新條例第25條之1規定，以協議合建方式實施都市更新事業時，需經土地及建物所有權人及面積皆超過4/5同意後實施。此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利。但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意。
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，其概念可參考下圖，此方式可視為立體化市地重劃，且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之。根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。
上述兩者各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就無法進行審議；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障。
權利變換
一、問：參與都市更新，未來權利價值該如何分配？
答：依都市更新條例第25條規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之，或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新，未來的權利價值，可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行時，則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第10條規定，權利變換前之權利價值，扣除共同負擔後（即重建所需費用）之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式，則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。
二、問：更新前的權利價值如何計算？其評定基準為何？
答：依權利變換實施辦法第6條規定，更新前之權利價值，應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之，如果三家估價結果相近（差距在20％以內）時，由實施者選定其中一家之估價結果，並於權利變換計畫書中說明其選定估價結果之方式及理由，最後交由都市更新審議委員會審議；如三家估價結果出現20％以上差距時，則由估價師工會仲裁之。
土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值，景氣好價格高，景氣差價格低，因此為避免估價評定時間所產生的爭議，依權利變換實施辦法第8條規定，更新前權利價值查估之評價基準日，由實施者定之，日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但96年12月14日前已核定發佈實施之都市更新事業計畫，實施者於前開核定日起6個月內申請權利變換報核者，其評定基準日得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。
以上資料來源:新竹市都市發展處，黃帝不動產深耕桃園地區 新竹地區 危樓老屋，自辦都更等相關作， 再處理 都更的案子中 最重要的是整合相關的關係人，並協助快速且完整的計畫服務，讓時間 有效處理，讓都更效益得到最大利益。
